房地产市场总是瞬息万变，刚刚过去的2019，重庆的房地产市场发展如何，2020将走向何方？
江北嘴财经获悉，今日（1月15日），第一太平戴维斯发布《2019年重庆房地产市场回顾与2020年展望》报告（下称报告），对重庆2019年写字楼、商业和住宅地产进行多方面回顾和展望。
图/第一太平戴维斯
甲级写字楼市场：金融业占比办公租赁需求第一
2019年重庆甲级写字楼市场供应仍处于调整阶段，全年供应不及预期。主要源于两点原因：一是部分建设中项目调整规划转向公寓、酒店等业态，二是已竣工或达到交付条件项目为寻大宗交易契机继续推迟入市。全年迎来冉家坝中国华融现代广场T2、江北嘴国金中心T6以及大石化企业天地6号楼共计三个项目入市，年度新增供应约13.5万平方米，全市甲级写字楼总存量达234万平方米。录得全年净吸纳量约15.5万平方米，拉动全市甲级写字楼空置率至31.1%，为9年新低。租金方面，由于需求放缓，部分项目为提升出租率推出促销房源，叠加第三方办公空间租金优惠共同拉动租金同比下探4.7%至86.3元/平方米/月，跌幅同比扩大。
江北嘴财经从该报告了解到，金融行业以21.4%的占比仍居所有行业办公租赁需求第一。保险业年内成交活跃，跃居金融行业内第一大成交来源，贡献率超过三成，成交面积同比大增297%。
报告认为，原因主要来自两方面：一是重庆目前保险覆盖比例较低，城市保险业潜力发展巨大，保险公司加快在渝布局；二是年内保险业加速对外开放，外资保险领域迎来诸多利好政策，双因素叠加下带动保险业办公需求增长，全年录得中意保险、大都会人寿保险、阳光保险等多宗中外资保险落户、扩租以及办公升级案例。值得一提的是，为营造优质营商环境，抵御金融风险，年内政府继续对低质小额贷款、融资担保、P2P等新型金融公司进行管制和规范，甲级写字楼中新型金融类企业租赁面积同比下降26.4%。
2019年，伴随重庆智能化产业升级，人工智能、大数据、互联网领域相关科技企业以智博会为平台不断在渝深化布局，重庆数字经济发展成果显著，信息技术行业跃居两位成为甲级写字楼市场租赁成交第二大来源，占比16.0%，同比上升5个百分点，年内紫光、腾讯、东方红卫星移动通信等龙头公司更是看好重庆发展，在渝设立总部大楼，不断吸引上下游企业集聚。
第三方办公空间在渝扩展大幅放缓，运营出现显著分化。目前，全市第三方办公空间项目中，转租公司已运营部分整体转租率高达88.4%，经营良好项目呈现“一房难求”，而部分项目由于前期扩张过快，运营不善引致退租现象。
展望未来，报告预计，2020年预将迎来重庆来福士、复星国际中心以及两江数字大厦在内的多个甲级写字楼项目入市，预计市场供应不少于25万平方米，将迎来阶段性的供应高峰。伴随重庆经济基本面不断改善，经济高质量发展将筑基写字楼市场办公需求。同时，在成渝双城经济圈建设的国家战略背景下，重庆“西进”、高新区扩容升级将赋予重庆高新产业发展新增长极，赋能写字楼市场需求新动力，推进城市版图不断扩大，办公市场格局不断演变。
零售物业市场：总存量突破640万平方米
2019年重庆新进四个零售项目，共计新增供应约51.5万平方米，推动零售物业市场总存量突破640万平方米。尤其是来福士购物中心的入市使渝中区再度受到市场关注，品牌方面不仅带来多家西南首店丰富消费者购物选择，位于长江和嘉陵江两江交汇处的地理位置亦赋予该项目拥有较强旅游目的消费属性。
需求端方面，新增项目供应较高叠加年内多个项目积极进行品牌调整，促成全年净吸纳量超46.2万平方米，拉动年末全市空置率同比下降1.5个百分点；核心商圈方面，零售商业项目或进行项目定位重塑，或进行品牌与业态调整，促使商圈净吸纳量上涨，空置率同比下降0.9个百分点。2019年购物中心首层平均租金与2018年比整体保持平稳，报人民币378.1元每平方米每月。
零售商积极布局全渠道、多业态发展；采用线上+线下相结合的方式，线下开设体验店以增加品牌昭示性为线上销售导入客流。年内录得电商头部企业京东扩张新零售商业版图，相继布局京东电器超级体验店、京东大药房、京东便利店。传统线上知名零售商线下门店布局开始活跃，如唯品会、三只松鼠、网易考拉年内于多家购物中心开设实体门店。
报告分析，2020年市场将迎来超过100万平方米的新增供应，其中核心商圈观音桥将迎来优质项目星光68广场B馆，重庆首个TOD 商业项目龙湖金沙天街也将在沙坪坝开业，渝北商圈来年将有多个项目陆续入市，或影响零售板块格局发生变化。快速放量势必将不断加剧零售物业市场的竞争与供需矛盾，空置率或出现小幅波动。预计来年儿童亲子品类将会出现更多细分领域，国潮热度不减，品牌之间跨界合作或将继续升温。
住宅市场：一手住宅成交量下降近20%
2019年重庆主城区一手住宅供应量同比下降18.5%至2,457.8万平方米，同期一手住宅成交量受供应量下降影响也同比下滑19.6%至2,281.6万平方米。但相对稳定的市场需求支撑一手住宅成交价同比上涨8.6%至12,549元每平方米。
土地市场方面，住宅土地成交量同比下降10.1%至1,401.1万平方米；由于优质地块稀缺引发激烈竞价，住宅土地成交楼面均价同比上涨19.7%达到6,186元每平方米。随着金融政策的收紧，房地产开发商资金压力加剧，房地产企业联合拿地情况增多,同一宗地参与联合拿地的房企数量也有增加。由之前比较常见的两家房企联合拿地渐渐演变出三家或四家企业共同拿地；如2019年11月7日成交的沙坪坝西永组团住宅地块，由中交地产、金科、大唐房地产三家房企联合竞得；2019年11月29日，同样是位于沙坪坝西永组团的住宅地块，最终由大唐房地产、永进合能、金地琅泽、金诚佳兴共同竞得。
展望2020年，报告认为，重庆为期两年“限售令”的解除有利于增加住宅市场供应量，进一步缓解供需紧张局面，一定程度上对持续上涨的一手住宅价格形成冲击，预计来年一手住宅均价上涨速度将进一步放缓。